3月10日新聞直通車丨四個純新盤曝光,海南宣布取消商品房預售

疫情還沒有結束，但*近各大房企已經摩拳擦掌，準備大干一場，繼土拍市場火爆之后。近期，先后有4個純新盤面世，今天我們一起來看一下。

美的金科云筑

美的金科云筑 一鍵撥號 ，孟莊地塊一直都是南區關注的焦點。自從綠地理想城系列項目收官后，這個區域內一直沒有新的房源。去年11月連續拍出兩個地 王，但新項目遲遲沒有亮相。3月7日晚，孟莊c地塊公布案名——美的金科云筑，是由美的和金科聯合打造，這也是金科進入徐州，打造的首個項目，值得期待。

據置業顧問透露，該項目總體量4.2萬㎡，主打高層和洋房，其中高層不超過26層，洋房預計總高7-8層，戶型面積100-180㎡，具體戶型面積，預計月底公開。去年11月8日，2019-81號孟莊C地塊， 被美的置業以8.64億元拿下，*終樓面價8472元/㎡，溢價率達12.94%。該地塊位于學府路南，理想城西，出讓面積42492㎡。所有房源均需成品交付，也就是精裝交付。參考周邊的房價來看，預計要奔2萬。

2019-81孟莊C地塊建設要求

（1）競得人須在簽訂《出讓合同》后1年內開工，3年內全部竣工驗收。

（2）所有建筑全部采用裝配化施工方式建設，預制裝配率達50%以上，其中Z1計算項不低于20%。若采用裝配式鋼結構建筑建設，預制裝配率達60%以上。所建住房必須為成品住宅。今年未開工的要達到開工當年市政府對裝配式建筑及成品住房的要求。

（3）地塊內主要建筑按照二星級及以上綠色建筑標準規劃、設計、建設，獲得相應等級的綠色建筑標識，同步建設雨水收集利用系統。

（4）建設單位應至徐州市國家安全局申報國家安全事項建設項目審查。

（5）其他相關要求競得人須嚴格按規劃設計條件執行。

（6）競得人須按通過的規劃設計方案配建公建用房，建成后無償移交給社區、物業等部門使用，產權歸小區全體業主所有，配建用房不得分割或整體轉讓，不得挪作它用。

該盤處在南區核心位置，緊靠三環南路，未來還有規劃的地鐵4號線風華南路站。商業配套成熟，周邊有卜蜂蓮花超市、三胞廣場，過了南三環就是匯鄰灣廣場；西面就是云龍湖風景區，環境優美，非常宜居。片區內教育資源也十分豐富，有三十四中、三十四中附小、礦大文昌校區、江蘇師范大學、江蘇建筑職業技術學院。

和其相鄰的孟莊E地塊，去年11月5日被保利以12.93億元競得，樓面價高達8286.88元/㎡。而且也是精裝修交付，從容積率1.5-2.0來看，將會是高層和洋房混合。預計開盤房價將會超過2萬！

本月底即將進行土拍的孟莊D1地塊，也是備受大家關注，參考前段時間的土拍情況，估計到時孟莊地塊的競爭會更加激烈。
融創工潤淮海壹號六樟臺

融創工潤淮海壹號六樟臺 一鍵撥號 ，同樣是在3月7日晚，融創西區熱電廠B地塊項目亮相，案名為融創工潤淮海壹號六樟臺。房荒的西區終于再次出純新住宅新盤了。

融創工潤六樟臺規劃共6棟樓，609戶，精裝交付，其中3#是18層小高層，其余均為27層的高層。將由融創和工潤合作開發。工潤，是徐工旗下的地產開發公司，曾參與開發東區的綠地工潤和平壹號、美的工潤明湖，現在與融創合作進軍西區。此次產品配置標準和淮海壹號基本一樣，是淮海壹號的升級版，繼續打造同類產品。

2019年，融創以樓面地價5594.54元/㎡拿下西區熱電廠B地塊，其樓面價超過了旁邊的融創淮海壹號的羨慕，打破了淮海新城板塊內的地價天花板，預計未來房價要捅破區域天花板。該地塊北面是在建的桃花源濕地公園，附近有桃花源高級*、少華街第三*、徐州生物工程職業學院。位置上來看，其距離徐商公路和西三環高架都很近，駕車出行還是十分方便的。周邊缺點是公交配套略顯單薄，但是該樓盤距離地鐵1號線韓山站大約2km，地鐵出行也是很方便的?；A生活上，有大型農貿市場火花農貿市場和雨潤批發市場，都不算太遠。

地塊東側為融創淮海壹號，這個項目之前是西區熱電廠A地塊，在2017年6月份由融創競拍，用地面積：70001.4㎡，總地價11.69億，溢價率159.03%，樓面價5568.9元/㎡！現在已經是售罄的狀態了，均價14000元/㎡。周邊的純新盤有都會星宸和淮海國際陸港。都會星宸當時融創以12.84億元拿下，樓面價是3152元/㎡，預計首開房源為20#、21#、31#、32#4棟樓，四棟樓均為1個單元2梯4戶，戶型產品有100㎡、120㎡，均價12000元/㎡起。

另外，在融創新樓盤六樟臺的南面，還有中海兩個地塊，也是去年11月拍下的，臥牛山A5、A6地塊，估計也快亮相了。
百悅城

百悅城 一鍵撥號 ，2月24日，2020年云龍區重大產業項目集中開工現場會在云龍科技產業園項目地隆重召開。云龍科技產業園項目就在萬達廣場以東、寶龍廣場以北，即中梁和四川金為聯合體去年11月拍下的2019-51農科院及周邊地塊。這個地塊的商辦和住宅項目案名正式公開——百悅城。

據工作人員介紹，目前百悅城的施工設備已經進場，圍擋也已經豎起，可以從圍擋上看到，百悅城項目后期將規劃都會悅+著區（住宅部分）、體驗式商業、星級酒店、甲級寫字樓、智慧產業園。

此外，從百悅城工作人員處打聽，商業街部分是仿照成都太古里設計的，而項目也預計在3月中下旬公開展廳！

該地塊占地面積共132534.1㎡，成交價8.97億元，綜合樓面價2382.26㎡/元。規劃將建設除產業園外，還有住宅、商業、辦公、公園等。

項目分為ABCD四個區，其中B地塊將建設建筑面積約12萬㎡的商業，投資金額7億元，D地塊將建設科研辦公，占地面積約9萬㎡，投資5億元，即建設云龍科技產業園，融合總部經濟大廈、新材料新能源產業大廈、研發中心、院士工作站、技術成果轉化中心、科研實驗室于一體。

德信未來之翼

德信未來之翼 一鍵撥號 ，2月24日，同時公布案名的還有北區客運站西南側ABC地塊——德信未來之翼。

去年8月30日，2019-45號北區客運站西南側ABC地塊，德信地產以6.55億元拿下，樓面價4050元/㎡，溢價率達55.21%。項目BC地塊共有17棟住宅；A地塊為商業用地，根據規劃將配建街坊中心（含社區綜合服務中心和農貿市場）、15班幼兒園。

德信這個樓盤靠近三環北路， 而且靠近客運北站（建設中）和地鐵2號線首末站（建設中），規劃為交通綜合體。周別目前在售項目有中南中山府，2#、9#、16#在售中，均價12441元/㎡，2、9、16#為洋房，層高12層，一梯兩戶，戶型為129㎡，均價12441元/㎡。旁邊的純新盤萬科中山都會，放風價14000......

3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發了《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》?！锻ㄖ穭撔绿岢霭l展安居型商品住房，對在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女），停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。同時提出，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。這也意味著，已經實行了26年的商品房預售制，在海南省即將消失。

1、發展安居型商品住房

《通知》提出，通過發展安居型商品住房，滿足居民家庭基本住房需求。其中，安居型商品住房是海南省參照省外做法、結合海南實際，創新提出的住房類型。安居型商品住房主要面向無房或人均住房面積未達到平均水平的居民家庭銷售，限定銷售對象、銷售價格、套型面積和轉讓條件，采取政府主導、市場化運作方式建設，具有政策保障性質的商品住房。

2、本地居民家庭限購兩套住房

為進一步遏制投機炒房行為，回歸住房民生和居住屬性，同時為防止占用過多社會公共資源，為自貿港建設提供充分的空間要素保障，《通知》提出，對在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。

3、改革商品住房預售制度，實行現房銷售

為解決商品住房預售制度帶來質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規銷售甚至開發商收錢跑路等一系列問題，《通知》提出，自文件印發之日起，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。按照國家《商品房銷售管理辦法》規定，現房銷售的房屋應通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件。

據了解，自1994年起，商品房預售制度在我國已經實施約26年。

中原地產研究院首席分析師張大偉認為，過去幾十年預售制度的確加快了房地產企業的銷售節奏，加快了房地產的建設量。而現房銷售制度，所見即所得，可以倒逼開發商更關注質量。

現房銷售影響的主要是開發商和購房者。

對開發商：增大資金壓力和降低周轉率

海南房地產市場研究員羅浩在接受媒體采訪時指出，現房銷售對房地產開發企業*的影響是直接導致資金回籠周期延長，資金周轉風險增加，從而降低其拿地投資意愿。

這也間接打擊了土地財政。

中信證券指出，現房銷售一方面將增加開發商的資金壓力，另一方面將降低開發商的周轉率。如果全面實行現房銷售，則通過預售款項償還開發貸和進行后續開發的環節被切斷。對地產商而言，建設開發階段的資金需由自籌資金和外部貸款彌補，且這些款項使用周期均會被拉長至項目完工銷售，項目周轉率將被迫下降。

有地產業內人士指出，房地產是資金密集型企業，民營與國（央）企融資渠道和成本相差很大。原來民營企業還能靠高周轉對沖資金壓力，但高周轉就犧牲了品質?，F房銷售下，能低成本融資的將是*終贏家，相比之下民營房企壓力會更大。

對購房者：所見即所得

預售制度對購房者來說，其實是違背了“一手交錢一手交貨”公平交易原則。

商品房預售制就是賣期房。什么是期房？即尚未建完、不能交付使用的房屋。期房是開發商取得商品房預售許可證開始到取得房地產權證（大產證）止這一段時期的的房屋。取得大產證后就叫現房。

按照商品房預售制，一般購房者從開始簽合同買房到*終拿到不動產證收房，往往要用2年甚至更長的時間。

在預售制度下，購房者買房甚至賭上了運氣：樓盤不爛尾、交房不延期、裝修不減配、用材不偷工減料······

往往，面對開發商種種違背契約精神的做法，購房者維權比登天還難。

可以說，取消預售制度，購房所見即所得，對購房者來說是件大好事。

對于預售制度的弊端，筆者曾經也深度分析過：預售制之痛！房貸還完了，房子還沒蓋完？

眾所周知，土地70年產權、公攤面積、商品房預售制，堪稱房地產市場的三大發明。 

有意思的是，這三大“發明”皆起源香港。

其中，商品房預售制，來源于香港的賣樓花。

港人將正在興建或沒有動工的樓宇單元，形象稱之為“樓花”。在樓宇建設周期內提前賣房，正是“賣樓花”，或者說預售制。

1994年，商品房預售制在內地落地。

目前，內地城市允許開發商在項目建設1/3左右就允許提前對外銷售，還有部分三四線城市在“正負零”（完成地下工程）時就能對外銷售，購房者通過售樓處、樣板房來看房買房，等到竣工之后的現房銷售并不多見。

在住房短缺時代，預售制提高周轉速度，有效促進住房供給，功不可沒。然而到了26年后的今天，預售制已經弊端重重。

預售，相當于讓開發商在竣工之前就能獲得資金回籠，從而加快資金周轉速度，房地產的高周轉模式由此而來，而風險卻轉嫁給購房者和銀行。

然而，預售制的弊端同樣很明顯：所見不能所得，偷工減料、“貨不對板”現象經常發生，問題樓盤屢見不鮮，至于“爛尾樓”的出現，更非孤立事件。

至于“塑膠湖”、“空氣房”、“墓景房”，也非憑空想象的黑色幽默，而是正在上演的令人哭笑不得的現實。

所以，這兩年，“取消預售制”的聲音不絕于耳。

其他國家的預售制度怎么做的？

1、美國：第三方保管房屋預售款

購買預售房時，開發商先與顧客達成預訂意向，通常要有一半以上的公寓被預訂，開發商才能從銀行取得建筑貸款，正式開始建造。顧客在初期支付的訂金通常為數千美元至一萬美元，由第三方保管。

2、日本：建立預售房市場風險分擔機制

在買主和房地產商簽訂預售房的交易合同時，房地產商須向金融機構申請買主定金的擔?；虮ｋU，金融機構須將擔?；虮ｋU的保證書提交給買主。

3、德國：訂立個性化購房合同分期支付房款

德國長期以來普遍實行預售房制度，并通過訂立個性化的購房合同和按照工程進度分期支付房屋價款，大大化解了購房者和地產商之間的風險及糾紛。

4、瑞典：通過專門機構管理商品房預售全程

瑞典所有新舊住宅商品房的所有權和居住權都屬于住宅居住權協會，并統一管理和出售。房屋開發公司在經過該協會高標準的審核后，才有資格建造新商品房項目并在協會全權委托下開展商品房預售。

5、新加坡：購房者按施工進度分期支付房款

新加坡的房屋預售制度是一種預定制度，對開發商和購房者的買賣行為都有要求，特別是對購買者按施工進度分期支付房款的比例作出了詳細規定。